Wyrok Sądu Okręgowego

I C 1234/23

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 20 marca 2024 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie w dniu 20 marca 2024 roku Wydział Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Anna Kowalska

Protokolant: sekretarz sądowy Jan Nowak

po rozpoznaniu w dniu 15 marca 2024 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Jana Wiśniewskiego

przeciwko "Dom-Bud" Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie

o zapłatę

1. oddala powództwo;

2. zasądza od Jana Wiśniewskiego na rzecz "Dom-Bud" Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie kwotę 1200 ( jeden tysiąc dwieście ) złotych

tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

/-/ SSO Anna Kowalska

UZASADNIENIE

W dniu 10 stycznia 2023 roku Jan Wiśniewski wniósł do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew o zasądzenie od "Dom-Bud" Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie kwoty 50 000 złotych tytułem odszkodowania wraz ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Dodatkowo domagał się zasądzenia od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu powód twierdził, że pomimo zawarcia w dniu 15 lipca 2022 roku umowy przyrzeczenia sprzedaży, której przedmiotem było nabycie udziału w zabudowanej działce, oznaczonej numerem porządkowym "12/34", nabycie prawa do korzystania z lokalu nr 12 w budynku przy ul. Kwiatowej 1 w Warszawie, dokonanie podziału geodezyjnego ww. działki w terminie do dnia 30 września 2022 roku, zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży do dnia 31 października 2022 roku oraz wydanie lokalu w terminie do dnia 15 listopada 2022 roku, do dnia dzisiejszego nie może korzystać z lokalu z uwagi na brak pozwolenia na użytkowanie. Ponadto powód twierdził, iż uiścił cenę sprzedaży, na dowód czego załączył potwierdzenia przelewów z dnia 1 sierpnia 2022 roku oraz z dnia 15 września 2022 roku opiewające na łączną kwotę 400 000 złotych. Pozwana jego zdaniem do dnia wniesienia pozwu nie wykonała zobowiązań wynikających z umowy, w szczególności powód nadal nie może korzystać z lokalu z uwagi na brak pozwolenia na użytkowanie, a co za tym idzie przeznaczyć go pod wynajem zgodnie z założeniem biznesowym. W dniu 20 grudnia 2022 roku powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 50 000 złotych, nie przyniosło pozytywnego skutku (pozew k. 10-15).

W odpowiedzi na pozew "Dom-Bud" Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu swojego stanowiska podniosła zarzut przedawnienia roszczenia wskazanego w pozwie. Uzasadniając przedawnienie roszczenia zgłoszonego przez powoda, strona pozwana powołała się na art. 118 k.c., zgodnie z którym roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W związku z powyższym ostatnim dniem terminu, w którym powód był uprawniony do dochodzenia roszczeń z umowy przyrzeczonej był dzień 31 października 2023 roku, powód zaś pozew w przedmiotowej sprawie złożył dopiero 10 stycznia 2024 roku (odpowiedź na pozew k. 20-25).

W wyniku otrzymanej odpowiedzi na pozew, powód zmienił powództwo w ten sposób, że w miejsce dotychczasowego wniosku o zasądzenie kwoty 50 000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami tytułem odszkodowania, wniósł o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kwoty 400 000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami jak w pozwie tytułem nienależnie pobranego świadczenia. W uzasadnieniu powód po raz kolejny argumentował swoje stanowisko faktem, iż do dnia dzisiejszego nie może korzystać z lokalu z uwagi na brak pozwolenia na użytkowanie (pismo k. 30).

W odpowiedzi na zmianę powództwa, pozwana wnosiła jak w odpowiedzi na pozew. Pozwana uzasadniła, iż zgodnie z treścią pozwu strony zawarły w dniu 15 lipca 2022 roku umowę przedwstępną sprzedaży, której przedmiotem było nabycie za kwotę 450 000 złotych prawa do korzystania z lokalu nr 12 w budynku przy ul. Kwiatowej 1 w Warszawie. Strony ustaliły następujący sposób uiszczenia ceny sprzedaży: I kwota 50 000 złotych miała zostać zapłacona przez powoda w terminie 7 dni od podpisania umowy przyrzeczenia, II kwota 150 000 złotych miała zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy przyrzeczenia, natomiast pozostała kwota 250 000 złotych miała zostać zapłacona w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego i wydania kluczy. Zgodnie z potwierdzeniami przelewów załączonymi do pozwu powód na dzień dzisiejszego zalega z zapłatą na rzecz pozwanej kwoty 50 000 złotych. Według pozwanej to właśnie brak płatności całości ceny sprzedaży jest przyczyną nie zawarcia przez strony umowy ostatecznej. Na dowód spełnienia świadczenia na rzecz powoda, pozwana powołała protokół zdawczo - odbiorczy z dnia 1 listopada 2022 roku, na okoliczność wydania przez pozwaną lokalu powodowi. Według załączonego protokołu powód nie miał żadnych zastrzeżeń, co do stanu lokalu. Dodatkowo pozwana twierdziła, iż udzieliła powodowi pożyczki w kwocie 20 000 złotych, która to miała być przeznaczona na spłatę kredytu bankowego przez powoda. Pozwana podniosła zarzut potrącenia tej kwoty. Pozwana zakwestionowała skuteczność zmiany podstawy prawnej dochodzonego przez powoda roszczenia wskazując, iż zgodnie z art. 410 kodeksu cywilnego świadczenie uważane jest za nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Pozwana podkreśliła, iż bezskuteczny upływ terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej na zawarcie umowy przyrzeczonej nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy przedwstępnej. Strona pozwana podała, iż w żadnym miejscu pisma powód nie wskazał przyczyn, z powodu których łącząca strony umowa przedwstępna wygasła. Ponadto pozwana stwierdziła, iż wywiązała się ze swoich obowiązków, czego dowodem jest wydanie powodowi lokalu, natomiast powód zalegając z zapłatą ceny sprzedaży określonej w umowie przyrzeczonej uniemożliwia tym samym zawarcie przez strony umowy ostatecznej (pismo k. 35-40).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 15 lipca 2022 roku zawarta została umowa przyrzeczenia sprzedaży, w której "Dom-Bud" Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie (zwana dalej też spółką), jako właściciel nieruchomości zobowiązał się sprzedać Janowi Wiśniewskiemu udział wynoszący 1/2 część zabudowanej działki nr 123/4 oznaczonej numerem porządkowym "12/34" za cenę 450 000 złotych. Umowa sporządzona została w zwykłej formie pisemnej, bez zachowania formy notarialnej. W ramach nabywanego udziału powód miał mieć prawo do wyłącznego korzystania z lokalu o powierzchni 60 m2 oznaczonego nr 12 w budynku przy ul. Kwiatowej 1 w Warszawie. Dodatkowo spółka zobowiązała się dokonać podziału geodezyjnego ww. działki w terminie do dnia 30 września 2022 roku, zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży do dnia 31 października 2022 roku oraz wydać powodowi lokal w terminie do dnia 15 listopada 2022 roku. Strony umowy ustaliły następujący sposób uiszczania ceny przez powoda: I kwota - 50 000 złotych miała zostać zapłacona w terminie 7 dni od podpisania umowy przyrzeczenia jako zadatek, II kwota - 150 000 złotych miała zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy przedwstępnej, a ostatnia III kwota - 250 000 złotych miała zostać zapłacona przez powoda w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu zdawczo odbiorczego i wydania kluczy. Powód finansował zakup lokalu ze środków pochodzących z kredytu bankowego. Pierwsza transza kredytu w kwocie 50 000 złotych została wypłacona przez bank w dniu 22 lipca 2022 roku bezpośrednio na rachunek spółki. W dniu 1 listopada 2022 roku podpisany został przez strony protokół zdawczo-odbiorczy, na podstawie którego lokal został wydany powodowi. Lokal został przekazany w tym dniu w stanie pod klucz, zgodnie z projektem technicznym i pozwoleniem na budowę. Po dokonaniu oględzin lokalu strony stwierdziły, że lokal nadaje się do użytkowania po jego wykończeniu i montażu urządzeń technicznych, a powód oświadczył, że nie wnosi zastrzeżeń do przejmowanego lokalu. Po wydaniu lokalu, w dniu 15 listopada 2022 roku, bank wpłacił drugą transzę kredytu na rachunek spółki w kwocie 150 000 złotych. Powód do tej pory zapłacił spółce kwotę 200 000 złotych. Powód zobowiązany jest aktualnie do zapłaty na rzecz spółki kwoty 250 000 złotych tytułem nieuiszczonej ceny sprzedaży. Z uwagi na brak płatności całości ceny sprzedaży strony nie zawarły umowy ostatecznej. W okresie od dnia 1 grudnia 2022 roku do 31 stycznia 2023 roku spółka w zastępstwie powoda uiszczała raty kredytu hipotecznego udzielonego powodowi. Łącznie z tego tytułu spółka uiściła kwotę 5 000 złotych. Wyżej ustalony stan faktyczny Sąd oparł na zgodnych w tym zakresie twierdzeniach stron oraz złożonych przez strony dokumentach w postaci umowy przyrzeczenia sprzedaży (k. 5-9), potwierdzeniach zapłaty (k. 16-19), protokołu zdawczo-odbiorczego (k. 41-42). Na podstawie załączonych przez powoda dowodów w postaci potwierdzeń przelewów, Sąd nie dał wiary twierdzeniom powoda, jakoby zapłacił on pozwanej kwotę zwalniającą go w tym zakresie z zobowiązania, ponieważ z załączonych dokumentów przez powoda wynikało, iż powód do tej pory zapłacił pozwanej jedynie kwotę 200 000 złotych. Tym samym spełniona została przesłanka uzasadniająca żądanie spłaty całości zobowiązania (całej kwoty) przez powoda. Sąd nie podzielił stanowiska pozwanej, co do ewentualnego potrącenia wierzytelności powoda z wierzytelnością pozwanej w kwocie 20 000 złotych jako wymagalnej z tytułu umowy pożyczki, ponieważ nie zostały przedstawione żadne dokumenty potwierdzające zawarcie takiej umowy przez strony. Pozwana nie sprostała w tym zakresie spoczywającemu na niej ciężarowi dowodu (art. 6 k.c.). Sąd zatem nie stwierdził istnienia tego zobowiązania.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 410 k.c. świadczenie uważane jest za nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. W ocenie Sądu żądanie powoda, który domaga się zwrotu części uiszczonego świadczenia na poczet zakupu lokalu, w kwocie 200 000 złotych jako świadczenia nienależnego, nie zasługuje na uwzględnienie. Aprobując stanowisko powoda należałoby przyznać, że pozwana uzyskała cudzym kosztem korzyści, bez dostatecznego usprawiedliwienia prawnego. Jego zdaniem pozwana uzyskała korzyść bez podstawy prawnej jakiegokolwiek rodzaju. Nie można o tym mówić, gdyż u podstaw świadczenia powoda leżała ważna umowa przedwstępna z dnia 15 lipca 2022 roku. Powód podniósł, że takie świadczenie należy mu się z uwagi na fakt wygaśnięcia umowy przedwstępnej, ale jak słusznie twierdziła strona pozwana, aby móc mówić o świadczeniu nienależnym musi dojść do ustania stosunku prawnego między stronami. Należało zauważyć, że żadna ze stron umowy przedwstępnej do chwili obecnej od umowy przyrzekającej sprzedaż nie odstąpiła. Trwa więc ona nadal, ponieważ termin zawarcia umowy przyrzeczonej, określony w umowie przedwstępnej, nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przeciwnie upływ tego terminu skutkuje wymagalnością roszczenia wynikającego z art. 390 k.c. o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jak wspomniano wyżej określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości nie później niż do dnia 31 października 2022 roku nie jest terminem końcowym zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz jedynie terminem spełnienia świadczenia (vide wyrok S.N. z dnia 15 marca 2005 r., II CK 617/04 publ. lex nr 161361, wyrok S.A. w Krakowie z dnia 10 stycznia 2008 r., I ACa 1257/07 publ. lex nr 353118). Ponieważ umowa przedwstępna spełniała warunki konieczne do ważności umowy przyrzeczonej, upływ określonego w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do jej zawarcia lecz przeciwnie z chwilą nadejścia terminu umowy przyrzeczonej wymagalne staje się roszczenie osoby uprawnionej o zawarcie umowy przyrzeczonej. Odrębną kwestią jest natomiast zasadność takiego roszczenia (vide wyrok S.N. z dnia 21 maja 2008 r., V CSK 501/07 publ. lex nr 496752). Żadna ze stron procesu do chwili obecnej nie uchyliła się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Upływ tego terminu nie skutkował wygaśnięcia zobowiązania, lecz łączył się z powstaniem skutków przewidzianych w art. 390 k.c. i przepisach ogólnych o niewykonaniu zobowiązań. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie można twierdzić, iż cel świadczenia nie został osiągnięty, gdyż lokal został powodowi wydany. Powód odebrał lokal w terminie ustalonym w umowie przedwstępnej, co potwierdził w własnoręcznym podpisem w protokole zdawczo-odbiorczym. Niedopuszczalny jest zbieg roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia z roszczeniami z art. 390 k.c. w ramach zawartej przez strony ważnej umowy. Powództwo oparte na podstawie określonej w art. 405 czy art. 410 k.c. nie może być pojmowane jako możliwość obchodzenia krótszych terminów przedawnienia roszczeń wynikających z innych podstaw prawnych (vide wyrok S.N z dnia 24 października 2007 r. II CSK 279/07 publ. lex nr 339787). Pozwana wywiązała się zatem z postanowień umowy przedwstępnej. Powód natomiast, wbrew temu co twierdzi w pozwie, nie uiścił całej ceny sprzedaży, o czym świadczą przedstawione przez niego, jako dowód w sprawie potwierdzenia przelewów, które opiewają łącznie na kwotę niższą, niż ta, która została wskazana w umowie przedwstępnej, jako cena zakupu lokalu. Powód nie przedstawił dowodu, że faktycznie do wpłacenia całej sumy doszło. W ocenie Sądu powód dodatkowo nie wykazał, że umowa przyrzeczona nie została zawarta z winy pozwanej. Główną przyczyną nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej był zdaniem Sądu brak wpłacenia całej kwoty z umowy przedwstępnej przez powoda. Można wręcz stwierdzić, iż mimo wydania przez pozwaną lokalu w terminie określonym w umowie i mimo braku zastrzeżeń co do jego stanu, powód bezpodstawnie odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Żądanie powoda, który domaga się zwrotu świadczenia jako nienależnego, nie mogło być uwzględnione, gdyż umowa między stronami nie została rozwiązana, a co za tym idzie trwa ona nadal, stąd też nie można w czasie jej trwania żądać zwrotu świadczenia nienależnego, tym bardziej, że w ocenie Sądu to z winy powoda nie doszło do zawarcia umowy ostatecznej do dnia dzisiejszego. Z uwagi na powyższe powództwo należało oddalić, o czym Sąd orzekł w punkcie 1-szym wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z art. 98 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Wobec przegrania procesu, to na powodzie spoczywał obowiązek zwrotu pozwanej kosztów procesu, w postaci kosztów zastępstwa procesowego w wysokości określonej § 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800).

/-/ SSO Anna Kowalska